物业公司不应承担自来水收费差额等额外义务
发布时间：2009-09-27
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案情概况：
大连弘达房地产经营管理有限公司（以下称弘达公司）自1998年11月负责管理中山区竹青街12号3栋楼，并代大连市自来水集团公司（以下称自来水集团）向该区域的全体业主收取水费。该小区安装了一块总水表，小区业主则分别安装了分户水表，总水表与分户水表的指针数存在差异，自来水集团按照总水表计算水费，弘达公司则一直根据分户水表的指针数向小区业主收取水费，并将代收水费转交给自来水集团。从1998年11月到2007年10月，总水表与分户水表形成的水费差额大约为70余万元，自来水集团认为70余万元的水费差额应当由弘达公司承担，弘达公司认为不应当由其承担而拒绝支付。2008年1月，自来水集团向法院提起诉讼，要求弘达公司承担上述消费差额，法院经审理后，认自来水集团与弘达公司不存在供用水合同关系，依法判决驳回了自来水集团的诉讼请求。
律师点评
一、人民法院判决物业服务企业不承担自来水差额费用是正确的。结合该案的实际情况分析如下：
1. 弘达公司与自来水集团之间不存在供用水合同关系，弘达公司没有交纳水费的合同义务。
根据《合同法》第十章中关于供用电、水、气、热力合同的规定，供用水合同是供水人向用水人供水，用水人支付水费的合同。结合该案实际情况可以认定，自来水集团与小区业主之间存在供用水合同关系，自来水集团是供水人，小区业主是用水人。自来水集团与小区业主之间存在供用水的法律关系，双方应当按照国家规定及合同约定履行各自的义务，具体到该案中，自来水集团应当及时履行供水义务，小区业主应当及时履行交纳水费的义务。如果自来水集团认为存在拖欠水费情形，也应当向用水人催要，显然，这里的用水人是小区业主，而不应当是弘达公司。虽然，该案中存在弘达公司为自来水集团向小区业主代收水费的事实，但并不代表弘达公司是实际用水人，更不能因此改变小区业主是实际用水人的法律事实。同时，《物业管理条例》也明确规定，物业管理区域内，供水单位应当向最终用户收取有关费用。可见，小区业主才是交纳水费的义务人，而弘达公司作为小区的物业服务提供者，并非用水人，当然也就不存在交纳水费的义务，因此，自来水集团主张弘达公司拖欠水费就更无从谈起了。
2. 弘达公司对于自来水的自然损耗没有过错，不应承担交费责任。
该案中，小区总水表与业主分户水表的用水量存在差异，实际是供水过程中发生的自然损耗。弘达公司作为小区物业服力提供者，主要负责对小区房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，以及维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，而对于自来水输送过程中发生的自然损耗并不过错，因此，也就不应承担任何责任，所以，自来水集团要求弘达公司承担由于自然损耗而产生的水费差额，是没有法律依据的。
3、自来水集团在履行供水义务过程中，因自然损耗造成的损失应自行承担。
根据合同法的规定，在双方没能约定或者约定不明确的情况下，供水设施的产权分界处（大连市规定为建筑物墙外1.5米处）就是合同的履行地点，换言之，自来水集团应当将自来水供至建筑物1.5米处时方认定其履行了供水义务。小区业主作为用水人则应当在自来水集团履行了供水义务后，才有交纳水费的义务。根据我国合同法的一般理念以及供水合同的特点，供水人在履行供水义务之前，自来水的任何损失包括自然损耗理应由供水人自行承担，当供水人履行供水义务后，用水人
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